L’article L145-33 du Code de commerce pose une règle simple : le loyer d’un bail commercial renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord entre le bailleur et le locataire, cette valeur se détermine d’après cinq éléments, qui vont des caractéristiques du local aux prix pratiqués dans le voisinage. Un autre article, le L145-34, vient ensuite limiter la hausse que cette valeur peut entraîner.
Ce que dit l’article L145-33 du Code de commerce
Le texte tient en quelques lignes. Il dit d’abord que le loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative, puis énumère les éléments qui la fixent quand les parties ne s’accordent pas. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de chacun d’eux.
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L’article ne concerne que le loyer d’un bail qui continue, soit parce qu’il est renouvelé, soit parce qu’il est révisé. Il s’inscrit dans les règles du champ d’application du statut des baux commerciaux, et un local qui n’entre pas dans ce statut échappe à ce mécanisme.
La valeur locative n’est donc pas le loyer d’origine : c’est une valeur de marché recalculée au moment où le loyer change. L’écart entre les deux explique la plupart des litiges entre bailleurs et locataires.
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Les 5 critères de la valeur locative
Chaque critère répond à une question différente. Aucun ne suffit seul, et c’est leur combinaison qui permet au juge, ou à l’expert qu’il désigne, d’arriver à un montant.
Les caractéristiques du local
Ce premier critère regroupe la surface, l’état, l’agencement, l’accessibilité et la qualité de l’immeuble. Un local de 80 m² dont la moitié est une réserve peu exploitable ne se valorise pas comme un local entièrement ouvert à la clientèle, d’où l’usage d’une surface pondérée qui affecte chaque zone d’un coefficient.
La destination des lieux
Le bail précise l’activité autorisée. Une clause large permet de valoriser le local sur plusieurs marchés, une clause étroite le limite à une seule activité, ce qui pèse sur le loyer.
Les obligations respectives des parties
Ici, on regarde qui supporte quoi : travaux, charges, taxes. Quand le locataire prend en charge des dépenses qui incombent normalement au bailleur, par exemple la cotisation foncière des entreprises ou des travaux lourds, la valeur locative peut être minorée en contrepartie.
Les facteurs locaux de commercialité
Ce critère mesure l’intérêt de l’emplacement pour l’activité : flux de passants, proximité de commerces moteurs, transports, stationnement. Une rue qui gagne une station de tramway voit sa commercialité évoluer, et la valeur locative avec elle.
Les prix pratiqués dans le voisinage
Le dernier critère compare le local à des locaux voisins, loués ou renouvelés dans des conditions proches. Les références de loyers du quartier sont la pièce que les parties produisent le plus souvent pour défendre leur chiffre, et leur choix fait l’objet de débats serrés.
Valeur locative et plafonnement : le lien avec l’article L145-34
Les deux articles ne disent pas la même chose. L’article L145-33 définit la valeur locative, l’article L145-34 encadre la hausse du loyer au renouvellement. En règle générale, le loyer du bail renouvelé est plafonné : il ne suit pas la valeur locative d’un bond, mais évolue selon un indice.
Ce plafonnement cède dans certains cas. Le principal est la modification notable d’un des éléments de la valeur locative, comme les caractéristiques du local ou les facteurs locaux de commercialité. Un bail dont la durée dépasse la durée légale habituelle, ou qui se prolonge très longtemps par tacite prolongation, peut aussi sortir du plafonnement.
Quand le loyer est déplafonné, la hausse est en principe étalée dans le temps pour ne pas imposer un saut brutal au locataire. Les montants et les seuils exacts figurent à l’article L145-34 lui-même, à lire avant toute négociation.
Les locaux à régime particulier : bureaux, locaux monovalents, terrains
Pour certaines catégories de locaux, le loyer du bail renouvelé se fixe directement à la valeur locative, sans plafonnement. C’est le cas des bureaux, des locaux monovalents (construits ou aménagés pour une seule activité) et des terrains nus. Les règles de calcul sont détaillées dans la partie réglementaire du Code de commerce.
Un locataire qui cherche un local tertiaire doit le savoir avant de signer, par exemple pour une location de bureaux à Paris, où le niveau de loyer au renouvellement peut s’écarter nettement du loyer initial.
Bailleur et locataire en désaccord : la procédure de fixation
Le renouvellement commence par un congé avec offre de renouvellement du bailleur, ou par une demande de renouvellement du locataire. Le bailleur propose alors un nouveau loyer, que le locataire accepte ou conteste.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie, avant le juge des loyers commerciaux. Celui-ci s’appuie souvent sur une expertise pour établir la valeur locative selon les cinq critères. Le temps compte : une action en fixation du loyer se prescrit, et les délais varient selon l’acte qui a ouvert la procédure.
Un locataire qui refuse le nouveau loyer peut aussi envisager la résiliation du bail commercial, à condition d’en respecter la procédure.
L’article L145-33 est-il d’ordre public ?
Le texte ne répond pas à cette question. Elle se pose quand un bail contient une clause qui écarte la valeur locative, comme un loyer binaire (une part fixe plus une part variable) ou un loyer indexé sur le chiffre d’affaires.
Les juges examinent ces clauses une à une. Une clause n’est pas écartée parce qu’elle s’éloigne de la valeur locative, et elle n’est pas validée parce qu’elle figure au bail : chaque clause se juge sur sa rédaction et sur son effet. Avant de signer ou de renouveler, faire relire ces clauses par un avocat en baux commerciaux évite de découvrir leur portée devant le juge.
Le loyer d’un bail renouvelé dépend donc de deux articles lus ensemble, le L145-33 pour la valeur locative et le L145-34 pour le plafonnement. Le calcul se prépare avant l’échéance du bail, avec des références de loyers du quartier déjà réunies.
